21/05/2007
SFRATTO PER MOROSITA’ – VALUTAZIONE DELL’INADEMPIMENTO – RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
SFRATTO PER MOROSITA’ – SPESE CONDOMINIALI – ONERE DI COMUNICAZIONE DEI DOCUMENTI GIUSTIFICATIVI DA PARTE DEL LOCATORE – INSUSSISTENZA
SFRATTO PER MOROSITA’ – VALUTAZIONE DELL’INADEMPIMENTO – RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
Quando la locazione inter partes è stata stipulata per uso abitativo la valutazione della morosità deve essere operata conformemente al disposto di cui all’art. 5 l. 392/78, a norma del quale il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 c.c. del codice civile. Tale norma comporta un meccanismo automatico di valutazione della morosità, precludendo al giudice ogni ulteriore giudizio sulla gravità dell’inadempimento ex art. 1455 c.c.
SFRATTO PER MOROSITA’ – SPESE CONDOMINIALI – ONERE DI COMUNICAZIONE DEI DOCUMENTI GIUSTIFICATIVI DA PARTE DEL LOCATORE – INSUSSISTENZA
In tema di mancata comunicazione dei documenti giustificativi delle spese condominiali va ricordato che ex art. 9 l. 392/78 spetta al conduttore, entro due mesi dalla richiesta di pagamento, chiedere al locatore la specificazione delle spese e dei criteri di riparto nonché l’invio dei documenti giustificativi. In mancanza di una siffatta istanza del conduttore, non essendovi alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora, alla stregua del principio dies interpellat pro homine e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall'indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione
TRIBUNALE DI MONZA
SEZIONE DISTACCATA DI DESIO
DOTT. FEDERICO ROLFI
SENTENZA N°356/2004
R.G. 48/2004
Svolgimento:
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, l’intimante in epigrafe ha adito il Tribunale di Monza - Sezione Distaccata di Desio, esponendo:
· di avere concesso in locazione all’intimato P.P. l’unità immobiliare sita in xxxxxxxxxx con contratto avente decorrenza dal 1 aprile 1998;
· di essere creditore dei ratei di canone relativi ai trimestri 1 aprile – 30 giugno 2003; 1 luglio- 30 settembre 2003; 1 ottobre – 31 dicembre 2003 (per un totale di € 2.239,68); del 50% dell’imposta di registro (pari ad € 29,48); delle spese condominiali per il periodo 2001 – 2002, per € 1.567,99.
Chiedeva quindi che il Tribunale convalidasse l’intimato sfratto.
All’udienza di convalida si costituiva l’intimato P.P., che ammetteva la sola morosità per il trimestre luglio – settembre 2003, prospettando un pagamento entro il 15 marzo 2004.
Concesso un rinvio per consentire una verifica dei conteggi, alla successiva udienza del 20 gennaio il procuratore dell’intimante dava atto che la morosità continuava a persistere per il solo trimestre luglio – settembre 2003 oltre che per le altre voci accessoria indicate in intimazione.
L’intimato a questo punto contestava di non aver mai ricevuto la distinta delle spese condominiali e quindi dichiarava di opporsi alla convalida.
Con ordinanza riservata in data 21 gennaio 2004 il Tribunale ordinava all’intimato il rilascio dell’immobile, disponendo ex art. 667 c.p.c. la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme del rito speciale locatizio ex art. 447-bis segg. c.p.c., ed assegnando termini per il deposito di memorie integrative.
Il convenuto P.P. si costituiva a mezzo di procuratore, dichiarando di aver proceduto al pagamento anche dell’ultimo rateo di canone ancora dovuto, contestando il debito per spese condominiali e chiedendo la concessione di termine di grazia ex art. 55 l. 392/78.
Verificata la impossibilità di esperire il tentativo di conciliazione, il Giudice rinviava all’udienza del 26 maggio 2004, nella le parti venivano invitate alla discussione, a seguito della quale, sulle conclusioni rassegnate come in atti, il Giudice decideva come da dispositivo qui trascritto in calce e letto pubblicamente in udienza.
Motivi:
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento in cui si sostanzia la domanda di convalida di sfratto per morosità (cfr. Cassazione civile sez. III 25 agosto 2003, n. 12435; Cassazione civile sez. III, 26 settembre 1997, n. 9465; Cassazione civile sez. III, 8 agosto 1995, n. 8692) è fondata e deve essere accolta.
E’ stato acclarato – anche in virtù del successivo pagamento – che l’intimato P.P. era, al momento dell’intimazione, debitore di un intero trimestre di canone, quello di luglio – settembre 2003.
Orbene, va ricordato che – essendo la locazione inter partes stipulata per uso abitativo – la valutazione della morosità deve essere operata conformemente al disposto di cui all’art. 5 l. 392/78, a norma del quale “il mancato pagamento del canone decorso venti giorni dalla scadenza prevista (…) costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 c.c. del codice civile”. Per opinione costante, la norma comporta un meccanismo automatico di valutazione della morosità, precludendo al giudice ogni ulteriore giudizio sulla gravità dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. (cfr. Cassazione civile sez. III, 21 dicembre 1998, n. 12769; Cassazione civile sez. III, 1 giugno 1995, n. 6131; Cassazione civile sez. III, 19 novembre 1994, n. 9805).
Ciò significa:
· che già per tale voce di morosità sussistevano e sussistono i presupposti per addivenire ad una risoluzione del contratto di locazione, del tutto inapplicabili risultando le deduzioni svolte da parte intimata in ordinanza ex art. 665 c.p.c. circa l’insussistenza del requisito della gravità dell’inadempimento;
· che il pagamento successivo all’emissione di ordinanza ex art. 665 c.p.c. deve considerarsi tardivo e non più idoneo ad impedire la risoluzione, proprio alla luce del disposto dell’art. 5 l. 392/78;
· che l’unico meccanismo speciale introdotto dal legislatore in deroga 1453 c.c., e cioè la concessione di termine per sanare la morosità, non è stato azionato in sede di udienza di convalida;
· che la successiva richiesta formulata in tal senso dall’intimato deve ritenersi tardiva ed inaccoglibile, in quanto, se è vero che la giurisprudenza ha ormai ammesso la sanatoria della morosità anche in sede di giudizio ordinario (cfr. Cassazione civile sez. III, 24 febbraio 2000, n. 2087; Corte costituzionale 21 gennaio 1999, n. 3), è però anche vero che la richiesta di sanatoria è incompatibile con una contestazione pregiudiziale della morosità e non può quindi essere più concessa una volta che la morosità stessa sia stata fatta oggetto di contestazione.
Si osserva, peraltro che è stata allegata anche una morosità per oneri condominiali arretrati di ingente ammontare (superiore all’equivalente di sei mensilità di canone) e quindi anch’essa sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto. Per quanto riguarda la mancata comunicazione dei documenti giustificativi lamentata dall’intimato, va ricordato in diritto che ex art. 9 l. 392/78 spetta al conduttore, entro due mesi dalla richiesta di pagamento, chiedere al locatore la specificazione delle spese e dei criteri di riparto nonché l’invio dei documenti giustificativi. In mancanza di una siffatta istanza del conduttore, non essendovi alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora, alla stregua del principio dies interpellat pro homine e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall'indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione (Cassazione civile sez. III, 24 novembre 1994, n. 9980; Cassazione civile sez. III, 15 novembre 1995, n. 11838; Cassazione civile sez. III, 24 gennaio 1996, n. 540). Orbene nella specie manca alcun elemento probatorio scritto persino per affermare che il conduttore abbia chiesto la distinta degli oneri condominiali – relativi, va sottolineato agli anni 2001 – 2002 - dal momento che l’intimato non ha prodotto documentazione alcuna sul punto.
Alla luce di tali considerazioni si deve addivenire alla declaratoria di risoluzione per morosità del conduttore P.P. del contratto di locazione relativo all’unità immobiliare sita in xxxxxxxxxx, con conseguente condanna del conduttore al rilascio dell’immobile e fissazione della data del rilascio ex art. 56 l. 392/78. In relazione a tale ultimo profilo si ritiene di confermare l’ordinanza ex art. 665 c.p.c. in data 21 gennaio 2004 nella parte in cui ha fissato per l’esecuzione la data del 30 marzo 2004.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate direttamente in dispositivo.
Pqm:
P.Q.M.
il Tribunale di Monza, sezione di Desio, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
1) dichiara risolto per morosità del conduttore P.P. il contratto di locazione stipulato con il locatore G.T. e relativo all’unità immobiliare sita in Desio, via Stazione, n. 1;
2) condanna P.P. all’immediato rilascio dell’immobile de quo;
3) conferma l’ordinanza ex art. 665 c.p.c. in data 21 gennaio 2004 nella parte in cui ha fissato per l’esecuzione la data del 30 marzo 2004;
4) condanna P.P. a rifondere in favore di G.T. le spese di lite, liquidate in € 350,00 per spese, € 870,00 per diritti e € 800,00 per onorari oltre 10 % spese generali, I.V.A. e C.P.A.
Sentenza per legge esecutiva.
Desio, 26 maggio 2004 Il Giudice Dott. Federico Rolfi
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