21/05/2007
CONTRATTO DI LOCAZIONE – CLAUSOLA “USO FORESTERIA” – NULLITA’ DELLA CLAUSOLA – ONERE DELLA PROVA – A CARICO DEL CONDUTTORE
CONTRATTO DI LOCAZIONE – CLAUSOLA “USO FORESTERIA” – NULLITA’ DELLA CLAUSOLA – ONERE DELLA PROVA – A CARICO DEL CONDUTTORE
La clausola che contempla un uso temporaneo dell’immobile locato può essere dichiarata nulla allorquando il conduttore dia la prova del fatto che, al momento della conclusione del contratto, il locatore era consapevole della destinazione abitativa stabile dell’immobile locato e che finalità dell’apposizione della clausola simulata era unicamente quella di evitare l’applicazione delle norme imperative contenute nella legge 392/78 sia in materia di durata che di canone. Tale prova, in quanto finalizzata a dimostrare la illiceità del contratto dissimulato per frode alla legge, può essere data dal conduttore anche con la prova testimoniale (art. 1417 c.c.), fatti sempre salvi i poteri di accertamento d’ufficio che il rito speciale locatizio attribuisce ex art. 447-bis al giudice. Dall’accertamento della natura simulata della clausola deriverà la nullità della stessa ex art. 79 legge equo canone e la sostituzione con il regime imperativo dettato dalla citata legge (art. 1419, comma II c.c.).
TRIBUNALE DI MONZA
SEZIONE DISTACCATA DI DESIO
DOTT. FEDERICO ROLFI
SENTENZA N°614/2004
R.G. 26/200
Svolgimento:
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 8 gennaio 2004 e regolarmente notificato alla controparte, C.R. adiva il Tribunale di Monza Sezione Distaccata di Desio esponendo:
· di aver concluso contratto di locazione avente ad oggetto l’unità immobiliare sita in xxxxxxx, di proprietà di R.T. e C.A.;
· di aver stipulato detto contratto in data 11 novembre 1998, nonostante il medesimo recasse la data del 4 dicembre 1998;
· di aver stipulato il contratto per la necessità – nota ed evidente alla controparte – di soddisfare esigenze abitative primarie, nonostante nel contratto medesimo fosse stata inserita la clausola “uso foresteria” e fosse stato pattuita una durata di un anno;
· di aver sempre corrisposto un canone mensile di £ 800.000, nonostante nel contratto fosse stato stipulato un canone di £ 500.000 mensili;
· di aver corrisposto un deposito cauzionale di £ 2.000.000;
· di aver abitato l’immobile stabilmente con la propria famiglia sino al rilascio, avvenuto in data 10 settembre 2003, a seguito di convalida di sfratto per finita locazione in data 1 luglio 2003.
Tutto ciò premesso, il ricorrente, lamentando la violazione delle disposizioni all’epoca vigenti in tema di canone c.d. equo, chiedeva la condanna dei locatori alla ripetizione dei canoni corrisposti in eccesso rispetto al canone di legge, o, in subordine, al canone corrisposto in eccesso rispetto a quanto pattiziamente convenuto in contratto. Chiedeva altresì la condanna dei convenuti alla restituzione del deposito cauzionale.
Si costituivano in convenuti R.T. e C.A., i quali:
· eccepivano la espressa pattuizione nel contratto di una clausola “uso foresteria” e la conseguente non assoggettabilità del contratto al regime della l. 392/78;
· ribadivano la propria estraneità all’uso concreto fatto dal conduttore;
· lamentavano la presenza nell’immobile di danni per € 2.379,67.
Concludevano chiedendo il rigetto delle avverse domande e, in via riconvenzionale, la condanna del ricorrente al pagamento della somma di € 2.379,67.
Veniva quindi fissata nuova udienza ex art. 420 c.p.c. a seguito della proposizione della domanda riconvenzionale.
Esperito il tentativo di conciliazione con esito negativo, il Giudice procedeva con la trattazione ed istruzione della causa. Esaurita la fase istruttoria all’udienza del 27 ottobre 2004 le parti venivano invitate alla discussione, a seguito della quale, sulle conclusioni rassegnate come in atti, il Giudice decideva come da dispositivo qui trascritto in calce e letto pubblicamente in udienza.
Motivi:
MOTIVI DELLA DECISIONE
Punto di partenza per la decisione della presente controversia non può che essere la qualificazione del contratto stipulato inter partes.
Va in primo luogo escluso che esso possa essere ricondotto ai contratti stipulati ex l. 431/98, per il semplice fatto che la legge è pacificamente posteriore alla stipula del contratto, quale che sia la data che si vuole assumere a riferimento: quella riportata sul contratto, e cioè 4 dicembre 1998 (cfr. doc. 2 ricorrente), oppure quella allegata dal ricorrente e – a giudizio del Tribunale, alla luce della data riportata sulla ricevuta di versamento del primo anno di canone (cfr. doc. 1 ricorrente) – effettivamente coincidente con l’inizio del rapporto, e cioè 11 novembre 1998.
Altrettanto pacifica ed evidente può ritenersi la inapplicabilità del regime dei c.d. “patti in deroga” di cui alla l. 359/92. Al di là del fatto che il tenore complessivo del contratto è del tutto incompatibile con detto regime – che non viene assolutamente richiamato – è comunque da opinarsi che la riconducibilità di un contratto di locazione nell’ambito dei c.d. “patti in deroga” presupponga l’inserimento espresso della clausola c.d. “quattro + quattro”, con la conseguenza che in assenza di detta clausola il contratto deve (o meglio, doveva) ritenersi soggetto alla l. 392/78 anche per la misura del canone (cfr. Tribunale Palermo, 20 marzo 2001; Pretura Perugia, 15 febbraio 1996).
Risulta quindi evidente che la questione si riduce a stabilire se il contratto sia sottratto anche alla l. 392/78 in virtù dell’inserimento della clausola “uso foresteria”, o se invece, come allegato dal ricorrente, detta clausola debba ritenersi nulla in quanto simulata e finalizzata ad eludere il regime vincolistico legale.
Occorre preliminarmente ricordare che in materia di simulazione delle clausole di uso temporaneo inserite nei contratti di locazione risulta ormai superato – sin dalla pronuncia della Suprema Corte 29 dicembre 1983, n. 12947 – l’orientamento che attribuiva esclusivo rilievo alle effettive esigenze del conduttore, indipendentemente dalle espressioni utilizzate nel contratto e dallo stato di buona fede soggettiva del locatore. Tale orientamento, basato in parte su una lettura sistematica coordinata con l’art. 80 della l. 392/78, ha infatti ricevuto indiretta confutazione dalla pronuncia della Corte Costituzionale n. 185/88, la quale ha sottolineato come anche nel caso dell’art. 80 citato rilevi non la semplice destinazione effettiva dell’immobile, bensì anche la consapevolezza che di tale destinazione abbia avuto il locatore.
Si è quindi ormai stabilito il principio secondo il quale grava sul conduttore che invochi la nullità della clausola di transitorietà provare la conoscenza da parte del locatore delle esigenze “non transitorie” che il contratto di locazione era mirato a soddisfare. In particolare la Suprema Corte ha stabilito che:
ricorre la fattispecie normativa della simulazione relativa (art. 1414 c.c.) in relazione ad un contratto di locazione ad uso abitativo meramente transitorio (art. 26 della legge n. 392 del 1978) qualora sussista, e venga positivamente dimostrata, la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell'immobile ad un uso diverso da quello indicato dal contratto, e cioè ad abitazione stabile ed ordinaria, dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la medesima natura e funzione dell'accordo simulatorio tacito, necessariamente richiesto (a reg. ex art. 1414, comma 3, c.c.) per la predicabilità della esistenza di una fattispecie di simulazione, e non anche quella di doppia (irrilevante) riserva mentale.
(Cassazione civile sez. III, 7 luglio 1997, n. 6145. Cfr. altresì Cassazione civile sez. III, 26 maggio 2000, n. 6971; Cassazione civile sez. III, 9 febbraio 1998, n. 1318; Cassazione civile sez. III, 7 luglio 1997, n. 6145; Cassazione civile sez. III, 20 agosto 1997, n. 7750; Cassazione civile sez. III, 2 aprile 1997, n. 2868; Cassazione civile sez. III, 30 dicembre 1997, n. 13133; Cassazione civile sez. III, 4 novembre 1997, n. 10797; Cassazione civile sez. III, 17 novembre 1995, n. 11917; Cassazione civile sez. III, 24 luglio 1995, n. 8063).
La clausola che contempla un uso temporaneo dell’immobile locato può quindi essere dichiarata nulla, allorquando il conduttore dia la prova del fatto che, al momento della conclusione del contratto, il locatore era consapevole della destinazione abitativa stabile dell’immobile locato e che finalità dell’apposizione della clausola simulata era unicamente quella di evitare l’applicazione delle norme imperative contenute nella legge 392/78 sia in materia di durata che di canone. Tale prova, in quanto finalizzata a dimostrare la illiceità del contratto dissimulato per frode alla legge, può essere data dal conduttore anche con la prova testimoniale (art. 1417 c.c.), fatti sempre salvi i poteri di accertamento d’ufficio che il rito speciale locatizio attribuisce ex art. 447-bis al giudice (cfr. altresì Cassazione civile sez. III, 5 marzo 1997, n. 1936). Dall’accertamento della natura simulata della clausola deriverà la nullità della stessa ex art. 79 legge equo canone e la sostituzione con il regime imperativo dettato dalla citata legge (art. 1419, comma II c.c.).
Nel caso in esame deve ritenersi che la prova della natura simulata della clausola in contestazione derivi da una pluralità di fattori, solo alcuni dei quali possono ritenersi meramente di tipo indiziario.
Invero, prima ancora degli indizi che ci si appresta ad esaminare, del tutto assorbente è il rilevo che il tipo di clausola stipulato dalle parti – uso foresteria –risultava del tutto incompatibile con le caratteristiche del caso concreto come riconosciute dagli stessi convenuti, e che tale incompatibilità era ben evidente a questi ultimi, che quindi deve ritenersi abbiano stipulato la clausola a scopo meramente elusivo.
L’utilizzo di un appartamento per uso foresteria implica, secondo la dottrina che maggiormente ha approfondito il tema, una dissociazione tra il soggetto che stipula il contratto come conduttore, ed il soggetto che concretamente utilizzerà l’immobile. Quest’ultimo, nello schema tipico della foresteria, è dipendente o ausiliario del conduttore, il quale appunto stipula il contratto di locazione al solo scopo di fornire un dipendente “forestiero” una sistemazione abitativa temporanea e strettamente collegata all’espletamento dell’attività lavorativa presso il conduttore medesimo. Se questa è la natura della clausola uso foresteria, è evidente che la stessa deve collegarsi strettamente o all’esercizio di attività imprenditoriale da parte del conduttore o al fatto che quest’ultimo necessiti di ausiliari domestici. In realtà vi sono voci dottrinali – che il Tribunale trova suggestive ma forse non pienamente convincenti – che escludono addirittura la compatibilità della clausola “uso foresteria” con la natura di mera persona fisica del conduttore, richiedendo quindi che quest’ultimo necessariamente abbia carattere di impresa collettiva in forma societaria. Pur non ritenendo il Tribunale di dover aderire a questa ricostruzione, è però evidente che la clausola “uso foresteria” può ritenersi stipulata in buona fede anche dal locatore, solo qualora il conduttore o abbia palesato la sua qualità di imprenditore o abbia evidenziato la necessità di ospitare personale dipendente domestico.
Ora, la locazione de qua sin dalla sua stipula era evidentemente priva di tutti i caratteri appena evidenziati, non risultando che il R. fosse imprenditore o che dovesse ospitare domestici. Che tale carenza fosse evidente già al momento della stipula e fosse nota ai convenuti è di fatto riconosciuto dagli stessi R.T. e C.A. nella loro comparsa di costituzione e risposta. Si legge infatti pag. 3 del libello che il sig. Turco “chiedeva la disponibilità di un alloggio per le volte in cui dalla Sicilia lui o qualche suo familiare dovesse recarsi in Lombardia per visitare i propri congiunti colà residenti o per motivi di lavoro”. Assumendo come veritiera l’affermazione e ricordato preliminarmente che – in virtù della presenza a margine della procura ad litem sottoscritta dai convenuti - essa costituisce ammissione avente vero e proprio contenuto confessorio, a mente dell’orientamento della Suprema Corte, per cui alle ammissioni contenute negli scritti difensivi “quando (…) rechino anche la sottoscrizione della parte, in calce o a margine dell'atto, ben può (…) essere attribuito, dal giudice, valore confessorio, dovendo presumersi che la parte abbia avuto la piena conoscenza di quelle ammissioni e ne abbia assunto anch'essa la titolarità” (cfr. Cassazione civile sez. III, 30 marzo 2001, n. 4727; Cassazione civile sez. III, 26 marzo 1999, n. 2894; Cassazione civile sez. III, 4 giugno 1998, n. 5485; Cassazione civile sez. I, 23 luglio 1997, n. 6909; Cassazione civile sez. II, 1 dicembre 1992 n. 12830), si deve constatare che i sigg. R.T. e C.A. sapevano che l’alloggio non era destinato a ipotetici dipendenti o ausiliari di C.R., ma all’impiego da parte dello stesso Re o di suoi familiari.
Se a tale prova diretta si aggiungono ad abundatiam ulteriori elementi indiziari, quali il fatto che sia stata corrisposta sin dall’inizio una cauzione pari a quattro mensilità del canone “ufficiale” ed a 2,5 mensilità del canone effettivo (dandosi così di fatto indiretta applicazione all’art. 11 l. 392/78 in tema di contratti vincolati), il fatto, riferito dai testimoni, che il R. si sia trasferito subito nell’immobile con i suoi familiari senza che i convenuti nulla obiettassero, e, infine, il fatto che alcune caratteristiche dell’immobile evidenziate dal C.T.U. (in particolare la presenza di due camere da letto) siano certo più compatibili con un impiego “familiare” (ed assolutamente inspiegabili con una foresteria, a meno di ipotizzare che il R. fosse titolare di un’impresa con caratteristiche tali da consentire di reperire per un ipotetico dipendente una foresteria così di buon livello ed a prezzo così elevato), risulta plateale il carattere simulato della clausola ed evidente la sua finalità squisitamente elusiva.
Nessun rilievo in contrario può avere il certificato di residenza del ricorrente (cfr. doc. 4 ricorrente) ed il fatto – sottolineato dalla combattiva difesa dei convenuti ancora in discussione - che lo stesso all’epoca della stipula del contratto risiedesse ancora in Sicilia. È agevole osservare, infatti, che il mutamento di residenza – la cosa costituisce fatto notorio, utilizzabile dal Tribunale – poteva avvenire solo dopo il trasferimento definitivo a Desio, onde consentire ai messi comunali le verifiche di rito sulla effettività del trasferimento.
La conseguenza è l’accertamento dell’assoggettamento del contratto di locazione de quo al regime della l. 392/78 e la declaratoria della natura simulata della clausola “uso foresteria”.
La C.T.U. disposta in corso di giudizio ha permesso di accertare che il canone dovuto ex l. 392/78 per l’immobile in questione nel periodo della locazione è pari ad € 5.596,54. Il Tribunale, infatti, ritiene di dover adottare come conteggio quello della Tabella A predisposta dal C.T.U. e di non poter applicare il conteggio di cui alla Tabella B, predisposto sempre dal C.T.U. nel momento in cui lo stesso si è sincerato della presenza di un box pertinenziale. La presenza del box ed il suo utilizzo da parte del ricorrente, infatti, non sono mai state dedotte in giudizio dalle parti e quindi il conteggio alternativo redatto dal C.T.U. – che peraltro ha assolto il dovere di riferire al Tribunale ogni circostanza rilevante e quindi bene ha fatto ad elaborare la Tabella B – risulta inutilizzabile.
Alla somma in questione devono poi aggiungersi gli € 86,08 che lo stesso ricorrente – con conteggio non contestato dai convenuti - ha riconosciuto di dovere per il periodo di occupazione dal 1 settembre al 10 settembre 2003.
Per quanto riguarda l’accertamento del canone effettivamente corrisposto dal ricorrente, il Tribunale ritiene che l’istruttoria svolta in corso di giudizio abbia confermato l’allegazione iniziale dell’attore, e cioè il fatto che egli corrispondesse – tramite la moglie - £ 800.000 mensili. Una prima prova è di tipo documentale, ed costituita dal doc. 1 ricorrente, e cioè dalla ricevuta del canone del (primo) anno 1998 – 1999, recante una somma di £ 9.600.000. Altrettanto eloquenti sono le ulteriori ricevute, sempre per £ 800.000 sottoscritte per ricevuta da C.A. e prodotte come doc. 8. Il quadro è infine completato sia dalle matrici di assegni come doc. 9, sia dalle deposizioni dei testi P. (“quando ho conosciuto la famiglia del sig. R., la moglie di quest’ultimo mi disse che pagava £ 800.000 al mese, sebbene sul contratto fossero scritte £ 500.000”), A. (“Conosco il sig. R. dal settembre 2001 ed ho sempre saputo che pagava £ 800.000 al mese”), Pa. (“Io accompagnai mia cognata ad andare a vedere la casa e garantisco che il sig. R. pagava £ 800.000 mensili”), e dalla circostanza della duplice assenza dei convenuti sia all’udienza di comparizione personale delle parti sia all’udienza di comparizione personale (fatto che, ex art. 420 c.p.c., “costituisce comportamento valutabile dal giudice ai fini della decisione”) sia all’udienza fissata per rendere l’interrogatorio formale (fatto che ex art. 232 c.p.c., permette, valutato ogni ulteriore elemento, di “ritenere come ammessi i fatti dedotti nell’interrogatorio”).
La difesa dei convenuti ha, in sede di discussione, cercato di contestare vigorosamente l’esistenza del credito restitutorio, affermando che non vi era prova del fatto che i versamenti fossero avvenuti a titolo di corresponsione canone.
In merito a detta difesa, il Tribunale deve osservare che:
· le difese iniziali dei convenuti in nessun modo hanno contestato il titolo delle corresponsioni così come era stato allegato dal ricorrente, ed anzi hanno cercato di giustificare i versamenti in questione ribadendo la estraneità del contratto alla l. 392/78, con una difesa che appare incompatibile anche logicamente con la contestazione del pagamento delle somme;
· l’assenza di iniziative dei resistenti volte ad ottenere la risoluzione del contratto per mancata corresponsione del canone (il contratto è stato oggetto di scioglimento nella forma della finita locazione dopo poco più di quattro anni), palesa in modo netto che il ricorrente aveva costantemente adempiuto l’obbligazione relativa ai canoni;
· alla fattispecie sembra doversi applicare il principio consolidato nella giurisprudenza della Suprema Corte, per cui qualora il debitore abbia dato la prova di un pagamento avente efficacia estintiva, eseguito con riferimento ad un determinato credito, spetta al creditore di dimostrare sia l'esistenza di più debiti del convenuto scaduti, sia la sussistenza del presupposto per l'applicazione di uno dei criteri sussidiari di imputazione stabiliti dall'art. 1193 c.c. (Cassazione civile sez. III, 5 agosto 2002, n. 11703; Cassazione civile sez. I, 5 luglio 2002, n. 9815; Cassazione civile sez. II, 12 febbraio 2000, n. 1571; Cassazione civile sez. II, 3 febbraio 1998, n. 1041; Cassazione civile sez. III, 11 marzo 1994, n. 2369; Cassazione civile, sez. III, 30 luglio 1985 n. 4379), laddove nella specie parte resistente non ha allegato e tampoco provato l’esistenza di un diverso titolo;
· la stessa documentazione e le stesse deposizioni prima esaminati per accertare la sussistenza dei versamenti, hanno altresì confermato e confermano il titolo per cui avvennero tali versamenti, essendo qui sufficiente richiamare le indicazioni inequivoche contenute nelle ricevute di pagamento.
Accertato quindi che il ricorrente ha corrisposto ai resistenti la somma complessiva di € 23.341,27, e detratti da questa somma € 5.596,54 come canoni dovuti ed € 86,08 a titolo di indennità di occupazione, risulta che C.R. ha diritto a vedersi restituire da R.T. e C.A. in solido la somma di € 17.658,65. Su detta somma dovranno computarsi gli interessi al tasso legale dal 19 gennaio 2004 (data della domanda: cfr. artt. 1147 e 2033 c.c.) al saldo effettivo.
Parte convenuta ha proposto domanda riconvenzionale per asseriti danni all’immobile.
Le ragioni del rigetto di detta domanda possono così sintetizzarsi:
1) In primo luogo non è stata offerta adeguata prova della riconducibilità dei danni all’opera del conduttore. Nulla è dato sapere sullo stato iniziale dell’immobile, e parte resistente del resto si è limitata a formulare dei capitoli di prova generici e valutativi che il Tribunale non ha potuto dichiarare ammissibili. Quanto alla perizia di parte, neppure di vera perizia si tratta ma di un conteggio apodittico.
2) Almeno parte dei danni – le asserite macchie sulle pareti – rientrano assolutamente nell’ambito della normale usura dell’immobile (cfr. sul punto Cassazione civile, sez. III, 5 agosto 2002, n. 11703; Cassazione civile, sez. III, 17 ottobre 1992, n. 11401; Trib. Udine, 24 agosto 1999; Pret. Padova, 24 giugno 1997).
Dal rigetto della domanda riconvenzionale scaturisce altresì il diritto del ricorrente ad ottenere la restituzione del deposito cauzionale, pari ad € 1.032,91, oltre interessi al tasso legale, da calcolarsi dalla data della corresponsione (11 novembre 1999) al saldo effettivo.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate direttamente in dispositivo. Alla luce sempre degli esiti della consulenza, le spese di C.T.U., liquidate come da decreto in data 5 ottobre 2004, devono essere poste a carico dei convenuti.
Pqm:
P.Q.M.
il Tribunale di Monza, sezione di Desio, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
1) accertato e dichiarato che il contratto di locazione stipulato tra C.R. e R.T. e C.A. ed avente ad oggetto l’unità immobiliare sita in xxxxxxxxx, deve ritenersi assoggettato al regime della l. 392/78 e pertanto accertata e dichiarata la natura simulata della clausola “uso foresteria”, condanna R.T. e C.A. in solido a corrispondere a C.R. – a titolo canoni corrisposti in eccesso – la somma di € 17.658,65, oltre interessi al tasso legale dal 19 gennaio 2004 al saldo effettivo;
2) condanna R.T. e C.A. in solido a corrispondere a C.R. – a titolo di restituzione cauzione – la somma di € 1.032,91, oltre interessi al tasso legale dall’11 novembre 1999 al saldo effettivo;
3) respinge la domanda riconvenzionale proposta da R.T. e C.A. nei confronti di C.R.;
4) pone definitivamente a carico di R.T. e C.A. le spese di C.T.U., liquidate come da decreto in data 5 ottobre 2004;
5) condanna R.T. e C.A. a rifondere in favore di C.R. le spese di lite, liquidate in € 154,42 per spese esenti, € 7,50 per spese imponibili, € 1.182,00 per diritti e € 2.500,00 per onorari, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A.
Sentenza per legge esecutiva.
Desio, 27 ottobre 2004 Il Giudice Dott. Federico Rolfi
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